Om du som köpare av fastighet upptäcker något som du uppfattar som ett fel rekommenderas att så snart som möjligt reklamera felet till säljaren och förbehålla dig rätten att återkomma med precisering efter att du närmare kunnat undersöka felet av sakkunnig. Detta för att kunna identifiera felet och får en bedömning av om säljaren skall svara för felet samt kostnad och metod för åtgärdande. En sakkunnig opartisk bedömning är värdefull i en fortsatt juridisk dialog med säljaren.
Det finns olika typer av fel och det som du identifierar som ”ett fel” behöver nödvändigtvis inte vara ett fel som en säljare har att svara för.
Fastighetsrättens fel-begrepp kan delas in i två huvudkategorier: konkreta fel och abstrakta fel. Bestämmelser om detta finns i kap 4 § 19 jordabalken.
Om fastigheten avviker från vad som följer av avtalet föreligger ett konkret fel. Avtalet tolkas i bred bemärkelse. Det är inte enbart vad framgår av överlåtelsehandlingen som utgör avtalet utan det kan även vara muntliga uppgifter som säljaren lämnat i samband med köpet, under förutsättning att de kan anses som en s.k. utfästelse.
Om fastigheten avviker från s.k. ”normal standard” räknas det som ett abstrakt fel. Vad som anses vara normal standard varierar beroende på vilken typ av fastighet och vilket ändamål den är avsedd att användas för. Hänsyn skall även tas till byggnadens ålder, byggnadsmaterial och det allmänna underhållet. De abstrakta felen delas därefter in i tre kategorier: rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel.
Ett rättsligt fel föreligger då fastigheten är rättsligt belastad utan att köparen hade att räkna
med det. Det kan exempelvis vara då fastigheten är belastad med panträtt, nyttjanderätt eller om det föreligger lagfartshinder som beror på säljaren.
Ett rådighetsfel föreligger när ett myndighetsbeslut hindrar köparen från att använda
fastigheten såsom han har förutsatt, till exempel när det vid köpet föreligger ett rivningsföreläggande.
Ett faktiskt fel föreligger när fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Felet måste således anses vara dolt för att vara ett faktiskt fel i juridisk mening.
I nästföljande artikel kommer vi gå in närmare på respektive feltyper och vad som skiljer dem åt vad gäller undersökningsplikt, upplysningsplikt och vilken påföljd man såsom köpare kan göra gällande mot säljaren.
Relaterad artikel:
Försenad nyproduktion bostadsrätt
Fel i fastighet
Välkommen att ställa din fråga om fastighetsrätt!
Mer om Fastighetsrätt
