Rådighetsfel (4 kap. § 18 jordabalken) föreligger när ett myndighetsbeslut hindrar en köpare från att använda fastigheten såsom han vid köpet hade skäl att förutsätta. För rådighetsfel krävs att det före, eller kort efter köp, finns ett myndighetsbeslut som hindrar köparen att använda fastigheten som han förutsatt. Beslutet skall som huvudregel dessutom vara tillräckligt begränsat till fastigheten och ta sikte på den aktuella fastigheten eller en viss grupp av fastigheter som denna ingår i.

I NJA 1997 s. 629 behandlades frågan huruvida frånvaron av bygglov skall bedömas som rådighetsfel trots att beslut från Byggnadsnämnden om att rättelse inte förelegat vid köpet. I fallet menar HD att begränsningar i fastighetsägarens förfoganderätt som följer direkt av lagar och andra författningar skall falla utanför tillämpningsområdet för 4 kap. § 18 jordabalken.

Det är således inte fråga om rådighetsfel om avsaknaden av ett beslut, t.ex. bygglov, medför att köparen hindras från att använda fastigheten såsom han har förutsatt. För att det skall vara fråga om ett rådighetsfel krävs det att det vid köp, eller i vissa undantagsfall kort tid efter köp, finns ett myndighetsbeslut om rättelse, t.ex. ett rivningsföreläggande, för den aktuella fastigheten. För att undantagsfallet, skall vara tillämpligt skall omständigheterna varit sådana att det får anses givet att beslut om rådighetsinskränkning skulle kommit att fattas inom den närmaste tiden efter köpet.

Köparen har ingen undersökningsplikt när det gäller rådighetsfel, men det krävs god tro om att fastigheten inte belastas av några rådighetsinskränkningar. I praktiken innebär det att köparen inte aktivt behöver ta kontakt med myndigheter för att undersöka om fastigheten omfattas av något myndighetsbeslut som inskränker dennes rådighet över fastigheten, om det inte finns omständigheter som gör att köparen har skäl att förutsätta det (ond tro).

Om beslut rörande t.ex. ett rivningsföreläggande har fattats efter köp av en fastighet och förutsättningarna för tillämpning av 4 kap. § 18 inte är uppfyllda, kan köparen i vissa fall ha möjlighet att begära prisavdrag eller, vid väsentliga fel, häva köpet med stöd av 11 kap. 64 § plan- och bygglagen. Hovrätten för Övre Norrland prövade saken (RH 2014:33). I rättsfallet hade säljare av en fastighet tidigare utfört om- och tillbyggnationer på fastigheten utan bygglov. I frågelistan, bilaga till köpehandlingarna, ställdes frågan ”Finns erforderliga bygglov med efterföljande slutbesiktning?” ”Eventuella anmärkningar?” varpå säljaren svarade ”Nej, finns på garaget, dock omgjort till lekrum”. Hovrätten menade att de uppgifter som säljaren lämnat var otydliga vilket skulle belasta säljarna negativt. Köparna hade visat att de var i god tro och ansågs kunnat utgå ifrån att bygglov fanns på fastigheten, och hade därför ingen undersökningsplikt i det avseendet. Köparna hade därför rätt till avdrag på köpeskillingen med stöd av 11 kap. 64 § plan- och bygglagen.

Trots att varken 4 kap. § 18 jordabalken eller 11 kap. § 64 plan- och bygglagen är tillämpliga, kan fel föreligga enligt 4 kap. § 19 jordabalken, s.k. faktiska fel. Mer om faktiska fel i nästkommande artikel på ämnet fastighetsrätt.

Relaterade artiklar:
Fastighetsrätt: Rättsliga fel
Fastighetsrätt: Jordabalkens feltyper
Försenad nyproduktion bostadsrätt
Fel i fastighet

Välkommen att ställa din fråga om fastighetsrätt!

KONTAKTA OSS