I senaste artikeln redogjordes övergripande för jordabalkens konkreta respektive abstrakta fel. Denna artikel kommer närmare redogöra för en av de tre abstrakta feltyperna: rättsliga fel.
Ett rättsligt fel är när en fastighet besväras av en rättslig belastning som begränsar köparens möjlighet att rättsligt förfoga över fastigheten. Fel föreligger om fastigheten besväras, dvs om rättigheten blir bestående efter köp enligt 7 kap. 11–14 §§ jordabalken. Rättsliga fel regleras i 4 kap. 15–17 §§, samt 21 och 24 §§ jordabalken och omfattar bestående lagfartshinder (§ 15), belastning av panträtt eller andra inteckningar (§ 16) eller andra rättigheter utöver vad som förutsatts vid köpet t.ex. servitut (§ 17 st.1), om säljaren inte lämnat kvar fastighetstillbehör som ingår i köpet av fastigheten (§ 17 st. 2) situationen när säljaren inte är rätt ägare (21 §) eller säljer till mer än en köpare (24 §). Som redogjorts för i artikeln Jordabalkens feltyper (länk) måste det påtalade felet avvika från normal standard för att det skall räknas som ett abstrakta fel. Vad som är normal standard avgörs från fall till fall.
Utgångspunkten vid köp av fast egendom är att nyttjanderätter inte är sakrättsligt skyddade vilket innebär att köpare av en fastighet inte behöver respektera rättigheten mot tredje man. Detta gestaltas i den allmänna rättsgrundsatsen ”köp bryter legostämma” och innebär i praktiken att köparen inte har någon undersökningsplikt vad gäller rättsliga fel. Däremot krävs det att köparen varit i god tro för att kunna åberopa att fastigheten avviker från normal standard och att den därför är felaktig. Om köparen har gjort iakttagelser som indikerar att det föreligger ett rättsligt fel kan detta utlösa en undersökningsplikt. På samma sätt kan uttalanden från säljaren både begränsa och utsläcka köparens undersökningsplikt. Säljaren kan undkomma ansvar för fel genom att upplysa köparen om den rättsliga belastningen. Upplysningen kan ske formlöst men det är då upp till säljaren att kunna visa att han lämnat vederbörlig upplysning eller att köparen på annat sätt fått motsvarande kunskap. I de fall säljaren exempelvis inte upplyst en köpare om en befintlig rättighet men det är uppenbart att rättigheten föreligger, är köparen dock troligtvis i ond tro och kan inte åberopa det rättsliga felet mot säljaren.
Kravet på köparens goda tro stadgas avseende obligationsrättsliga förhållanden i 4 kap. 17 § jordabalken och avseende sakrättsliga förhållanden i 7 kap. 14 § jordabalken. I 4 kap. 17 § jordabalken är det köparens intresse av en belastningsfri fastighet som beaktas och i 7 kap. 14 § är det istället rättighetsinnehavarens/tredje mans intresse av att få behålla sin rättighet vid överlåtelse av fast egendom som beaktas. Det senare uttrycker rättighetsinnehavarens skyddsintresse och visar på undantag från den allmänna rättsgrundsatsen ”köp bryter legostämma”, då köparen är i ond tro om rättigheten.
I NJA 1012 s. 1021 uttalade HD att det med hänsyn till att de olika skyddsintressena är motiverat att tolka godtrosbestämmelserna i 4 kap. 17 § och 7 kap. 14 § jordabalken på till viss del olika sätt. HD menar att det med hänsyn till tredjemans skyddsintresse i 7 kap. 14 § jordabalken är motiverat att ställa lägre krav på utredningen för att en köpare skall anses vara i ond tro om rättigheten, i jämförelse med den obligationsrättsliga bestämmelsen i 4 kap. 17 § jordabalken, där säljaren närmast har ett garantiansvar och någon undersökningsplikt i princip inte åligger köparen.
För att åberopa ett rättsligt fel krävs det att köparen framställt en reklamation till säljaren inom skälig tid (4 kap. 19a § jordabalken) vilket normalt är den tidpunkt då köparen upptäcker felet, eller borde ha upptäckt felet. Reklamationsfristen för rättsliga fel börjar löpa när ett krav från tredje man kan anses vara grundat på sannolika skäl. I NJA 1012 s.1021 fick en köpare, kort tid efter tillträdet, information från en granne (tredje man) om en rätt för denne att nyttja en väg på köparens fastighet. Efter ytterligare en tid konstaterade Lantmäterimyndigheten att det förelåg ett servitut, varefter detta fastställdes i domstol. HD ansåg att det, i vart fall genom Lantmäteriets utredning, framstår som sannolikt att fastigheten belastades av ett servitut, och att reklamationsfristen börjat löpa. Det kan således inte krävas, för att uppfylla kravet på sannolikhet, att servitutet fastställts genom dom.
Efter att köparen reklamerat fel till säljaren skall säljaren ges möjlighet att rätta felet inom en månad. Säljaren lämnas då en möjlighet att överta ansvaret för att avlägsna belastningen eller att förhandla med tredje man. Reklamationsfristen gäller dock inte i fall då säljaren har handlat grovt vårdslöst.
Har ett rättsligt fel reklamerats till säljaren inom skälig tid samt åberopats inom preskriptionstiden kan följande påföljder göras gällande: nedsättning av köpeskilling/prisavdrag, innehållande av köpeskilling (tillfällig
påföljd), hävning samt skadestånd. Hävning kan endast göras gällande ett år från tillträdet, om inte säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4 kap. 11 § st. 2 och 12 § st. 2). För att kunna kräva att köpet hävs och för att kunna utfå skadestånd krävs det dessutom att det är fråga om ett väsentligt fel, vilket bestäms utifrån hur det rättsliga felet påverkar fastighetens marknadsvärde.
Relaterad artikel:
Fastighetsrätt
Försenad nyproduktion bostadsrätt
Fel i fastighet
Välkommen att ställa din fråga om fastighetsrätt!
Mer om Fastighetsrätt
