Ett faktiskt fel
Ett faktiskt fel (4 kap. 19 § jordabalken) föreligger då en fastighet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Avvikelsen kan avse brister i fastighetens fysiska egenskaper men även andra brister som t.ex. att fastigheten utsätts för opåräknade trafikstörningar. Köparen har bevisbördan för påstående att fel fanns vid köpet och att felet inte varit möjligt att upptäcka vid en noggrann undersökning. Felet skall således varit dolt för köparen och köpeobjektet skall avvikit från ”normal standard”.
Undersökningsplikten
Undersökningsplikten avgörs med hänsyn till vad som kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget, utifrån fastighetens skick, ålder, pris, normal beskaffenhet hos jämförliga fastigheter samt övriga omständigheter vid köpet. Att fastighet säljs till låg köpeskilling kan vara en omständighet som medför att köparen har anledning att räkna med att fastigheten är i sämre skick än normalt. Vid köp av en äldre fastighet kan man troligtvis inte förvänta sig en högre standard än vad som följer av branschregler och byggnormer för tiden då fastigheten uppfördes. En köpare kan dock göra gällande fel trots att en fastighet
uppförts i enlighet med byggnormer vid tid då husen byggdes. Så var fallet i NJA 1997 s. 290 där dolda fukt- och mögelskador i en bostadsfastighet utgjorde fel eftersom skadorna var av sådan art och omfattning att de inte normalt behövde tolereras i en bostadsfastighet. I fallet förelåg inte heller någon särskild omständighet som gav köparna anledning att räkna med sådana skador. Rötskador i en 170 år gammal fastighet utgjorde dock inte fel enligt hovrätten i RH 1992:22, eftersom köparna hade fog att förutsätta detta vid köp av en så pass gammal fastighet.
Prisavdrag, häva köp eller skadestånd
Om ett faktiskt fel föreligger kan köparen kräva prisavdrag, häva köp och/eller begära skadestånd. Hävning förutsätter att felet är väsentligt. För att köpare skall ha rätt till skadestånd krävs, till skillnad från andra fastighetsrättsliga fel, att säljaren förfarit försumligt, t.ex. lämnar oriktiga eller vilseledande uppgifter till köparen i anslutning till avtalsslutet.
Nästa artikel kommer handla om konkreta fel (4 kap. § 19 andra ledet, jordabalken), då fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet.
Relaterade artiklar:
Fastighetsrätt: Rådighetsfel
Fastighetsrätt: Rättsliga fel
Fastighetsrätt: Jordabalkens feltyper
Försenad nyproduktion bostadsrätt
Fel i fastighet
Välkommen att ställa din fråga om fastighetsrätt!
Mer om Fastighetsrätt
