Ett konkret fel
Ett konkret fel föreligger om en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Köparen kan då ha rätt till prisavdrag eller rätt att häva köp om felet är väsentligt. Köparen kan även ha rätt till skadestånd.
Vad som skall anses vara avtalat tolkas i bred bemärkelse. Det är således inte enbart vad framgår av köpebrev och köpekontrakt som utgör avtalet utan det kan även vara muntliga uppgifter som säljaren lämnat i samband med köpet, under förutsättning att uppgifterna är tillräckligt bestämda och preciserade. Dessa uppgifter kallas för en utfästelse eller en garanti.
Avtalet
Utfästelser och garantier är bestämda, preciserade uppgifter avseende en viss egenskap hos fastigheten som överförts från säljaren till köparen. Uppgiften ska varit ägnad att väcka tillit hos köparen och ska ha haft betydelse för köparens val att ingå avtalet. Helt allmänna uttalanden kan normalt inte ses som utfästelser och räknas således inte som en del av avtalet. En garanti eller utfästelse från säljaren befriar i princip köparen från dennes undersökningsplikt, om det inte finns starka skäl som talar emot detta.
Ett konkret fel kan föreligga trots att det saknas utfästelse eller garanti då det är fråga om en så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard på fastigheten att denna måste anses sakna en s.k. kärnegenskap. Detta var fallet i NJA 1989 s. 117 då en bostadsfastighet vid tid för köp visade sig sakna stabilitet och det förelåg risk för ras. Då fastigheten över huvud taget inte kunde användas till det vid köpeförhandlingarna av såväl säljare som köpare förutsatta bostadsändamålet, befanns fastigheten sakna kärnegenskap och det förelåg ett konkret fel där köparna beviljades skadestånd.
Relaterade artiklar:
Fastighetsrätt: Rådighetsfel
Fastighetsrätt: Rättsliga fel
Fastighetsrätt: Jordabalkens feltyper
Försenad nyproduktion bostadsrätt
Fel i fastighet
Välkommen att ställa din fråga om fastighetsrätt!
Mer om Fastighetsrätt
