När du köper en bostadsrätt förvärvar du en nyttjanderätt i en fastighet. Fastigheten ägs av bostadsrättsföreningen. Din betalda köpeskilling, motsvarande din bostadsrätt och utgör ditt innehav i bostadsrättsföreningens totala tillgångar och skulder. Köp av bostadsrätt skiljer sig således från ett köp av exempelvis en villa eller en tomträtt där du istället förvärvar äganderätt till hela fastigheten. I praktiken innebär detta att bostadsrätter inte utgör fast egendom – utan lös egendom. Detta får till följd att köplagen är tillämplig lag vid försäljning och förvärv av bostadsrätt.
Vid köp av en bostadsrätt står det ofta i köpekontraktet att du förvärvar bostaden ”i befintligt skick”. I praktiken innebär detta att du har en relativt omfattande undersökningsplikt. Detta innebär vidare att du i framtiden inte kan åberopa sådana fel som du vid en noggrann undersökning borde ha upptäckt. Det är således viktigt att du som köpare undersöker lägenheten innan du skriver på köpekontraktet. Skulle du i framtiden upptäcka ett fel som du inte märkt vid undersökningen är det större chans att det är att beteckna som dolt, och kan göras gällande rättsligt. Endast fel som måste antas ha förelegat vid tiden för förvärvet kan åberopas såsom fel gentemot säljaren.
Säljaren är alltid skyldig att upplysa om väsentliga förhållande rörande bostadens egenskaper eller användning som säljaren måste ha känt till, och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om. Säljaren kan således inte genom att sälja bostaden ”i befintligt skick” friskriva sig från väsentliga fel som kan antas inverka på köpet. Det krävs inte att säljaren haft som målsättning att undanhålla de väsentliga förhållandena, utan det räcker med att denne helt enkelt inte upplyst köparen om dessa.
Möjligheten att åberopa fel i bostadsrätt bortfaller två år efter den dag du skriver på köpekontraktet. Detta gäller dock inte om säljaren anses ha handlat i strid mot tro och heder. Strid mot tro och heder kan exempelvis föreligga om säljaren aktivt försöker dölja fel genom att exempelvis måla över skador i ett försök att dölja dem. I praxis har en säljare ansetts handlat i strid mot tro och heder när denne underlåtit att upplysa om en högljudd motocrossbana i närheten av bostaden, trots att köparen ställt frågor om bullernivåer (NJA 2007 s. 86). Domen ger uttryck för att säljare av lös egendom i befintligt skick – i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen bort upptäcka men förbisett.
Om du som köpare har upptäckt ett fel i din bostadsrätt är det viktigt att du snarast reklamerar detta till säljaren för att din möjlighet att åberopa fel inte ska gå förlorad.
Relaterad artikel:
Försenad nyproduktion bostadsrätt
Fel i fastighet
