Besiktningsmannens uppdrag
Vad som utgör ett fel i fastighet skiljer sig åt från fall till fall. I regel måste ett fel vara att anse som dolt fel för att kunna göras gällande mot säljare. Vad som utgör dolt fel beror på många olika faktorer, t.ex. vad som framgår av köpehandlingarna, omständigheter vid köp och fastighetens skick.
En överlåtelsebesiktning tar sikte på att bedöma en fastighets skick inför en överlåtelse av den. Besiktningen kan utföras på uppdrag av ägaren (säljaren) eller någon som överväger att köpa fastigheten (köparen). Säljare och köpare kan också beställa en varsin besiktning av fastigheten.
Skäl för en säljare att beställa en överlåtelsebesiktning är bl.a. att den möjliggör en tydlig avtalad riskfördelning mellan lika informerade parter till undvikande av framtida tvister. Det som framgår av överlåtelsebesiktningen kan köparen inte göra gällande som dolt fel mot säljaren. Anmärkningar som framhålls i besiktningsprotokollet kan dessutom utvidga köparens undersökningsplikt vilket gör det svårare för köparen att göra gällande dolt fel mot säljaren. Samtidigt kan en besiktning som innehåller många anmärkningar om fel eller brister föranleda en lägre köpeskilling eller avskräcka vissa köpare från att fullfölja köp.
Det en köpare enligt 4 kap § 19 § jordabalken ska upptäcka vid en okulär besiktning för att uppfylla sin undersökningsplikt ska också besiktningsmannen upptäcka. Köparens skäl att beställa en överlåtelsebesiktning är således att besiktningsmannen då utför sin besiktning så att den svarar mor de uppmärksamhetskrav som gäller för en fastighetsköpares undersökningsplikt. Besiktningen ersätter dock inte köparens undersökningsplikt. Anmärkningar i besiktningsprotokollet innebär oftast att köparen får en fördjupad undersökningsplikt.
Ett annat skäl till varför köparen kan vilja beställa en egen besiktning är att denne då har ett avtalsförhållande med besiktningsmannen, och kan rikta skadeståndsanspråk mot besiktningsmannen om denne varit vårdslös vid utövande av sitt uppdrag. Det kan exempelvis vara fallet om besiktningsmannen underlåtit att upplysa om brister på fastigheten som denne borde ha upplyst om. För att rikta skadestånd mot besiktningsmannen krävs att det finns ett
orsakssamband mellan vårdslösheten och den skada som köpare drabbats av. Skadan kan t.ex. vara att köpare förvärvat fastigheten till ett högre pris än vad de hade gjort om de hade känt till bristerna.
Friskrivningar och ansvarsbegränsningar
Besiktningsmannens ansvar kan begränsas i avtal, t.ex. till att dennes skadeståndsplikt enbart omfattar ett maxbelopp. Enligt svensk rättstradition har friskrivningar från ansvar normalt ansetts inte kunna göras gällande vid grov vårdslöshet. Detta har sedan tillkomsten av § 36 avtalslagen förändrats. Tillämpning av § 36 ger möjlighet till en mer flexibel tillämpning och helhetsbedömning i det enskilda fallet där det kan tas hänsyn till t.ex. avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden, om någon part har haft en underlägsen ställning eller är särskilt skyddsvärd samt omständigheter i övrigt.
I NJA 2017 s. 113 meddelade Högsta domstolen (HD) prövningstillstånd där frågan gällde i vad mån en avtalad ansvarsbegränsning för besiktningsmannen skulle anses vara verksam eller om villkoret var oskäligt och skulle jämkas med stöd av § 36 avtalslagen.
I målet hade köparna tagit över säljarens beställda och utförda överlåtelsebesiktning där det visade sig att besiktningsmannen underlåtit att upplysa om brister i fastigheten. Köparna riktade ett skadeståndsanspråk mot besiktningsmannen motsvarande den skada de drabbats av. Besiktningens avtalsvillkor begränsade dock besiktningsmannens ansvar till ett visst belopp som långt understeg köparnas skadeståndskrav. HD ansåg vid en helhetsbedömning att det inte fanns tillräckliga skäl för att jämka ansvarsbegränsningen och köparna fick enbart rätt till en viss del av det yrkade skadeståndsbeloppet. I domstolens bedömning togs b.la. hänsyn till att besiktningsmannens uppdragsgivare vid tid för besiktningen var säljaren, som får antas ha haft en helt annan och bättre kunskap om fastigheten än köparna och som dessutom tillsammans med slutbesiktningsmannen var närvarande vid besiktningen. Genom att köparna nöjde sig med att ta över en av säljaren beställd, och i dennes intresse utförd överlåtelsebesiktning, i stället för att anlita en egen besiktningsman, ansågs köparna inte gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller i allt fall minska den köparrisk som följer med riskfördelningen enligt 4 kap § 19 jordabalken. Köparna hade således inte fog att sätta samma tillit till det övertagna besiktningsprotokollet som till ett besiktningsprotokoll som de beställt själva, och detta hade betydelse för frågan om besiktningsmannens ansvarsbegränsning kunde jämkas eller inte. Mot bakgrund av detta hade det således varit bättre om köparna anlitat en egen besiktningsman.
Relaterade artiklar:
Fastighetsbesiktning
Fastighetsrätt: branschregler/byggnormer
Fastighetsrätt: Konkreta fel
Fastighetsrätt: Rådighetsfel
Fastighetsrätt: Rättsliga fel
Fastighetsrätt: Jordabalkens feltyper
Försenad nyproduktion bostadsrätt
Fel i fastighet
Välkommen att ställa din fråga om fastighetsrätt!
Mer om Fastighetsrätt
